Эксперты обсудили спрос на жилье на Сахалине в условиях кризиса

26 июня представители строительной и банковской сфер обсудили изменения на рынке недвижимости Сахалина. Сейчас объёмы ввода жилья превышают темпы продаж, часть новостроек простаивает, а банки отмечают увеличение рисков по проектному финансированию. Участники ищут баланс между оптимизацией продаж, поддержкой застройщиков и созданием выгодных условий для покупателей.

24 июня в Южно-Сахалинске состоялся круглый стол «Строительный бум на Сахалине: риски затоваривания и финансовая устойчивость застройщиков» (16+), где эксперты поделились своим видением ситуации и предложили пути решения.

Участники сразу признали наличие дисбаланса между спросом и предложением на первичном рынке. Заместитель министра строительства Сахалинской области Татьяна Соловьева заявила: «Мы понимаем, что это связано в первую очередь с платежеспособностью населения. Так же отмечу, что министерство строительства Сахалинской области со своей стороны оказывает всю возможную поддержку застройщикам, которые, как правило, обращаются за помощью в технических нюансах».

Евгений Мордовцев, эксперт сектора продаж «Сахалинского ипотечного агентства», рассказал, что их проект ЖК «Горизонт» пока выполняет планы, но в целом по рынку наблюдается значительное падение платежеспособности. Он привел статистику: «С начала года на платформе агентства было зарегистрировано 700 обращений граждан, и лишь семь из них касались покупок без первоначального взноса. Эта схема не совсем „белая«, и большинство застройщиков так работать отказывается. Поэтому гражданин вынужден либо копить первоначальный взнос и откладывать покупку квартиры на продолжительное время, потому что стоимость квадратного метра растет».

Александр Решетов, руководитель клиентской команды Среднего бизнеса АО «Альфа-банк», представил федеральную и региональную аналитику. По его словам, рост цен на первичное жилье с начала года составил лишь около 3%, что ниже инфляции (3,6%). Фактически реальная стоимость «первички» снижается. Темпы продаж падают третий год подряд, а себестоимость строительства растет. Застройщики испытывают кассовые разрывы и получают более высокие коммерческие ставки по кредитам. Банки ужесточают экспертизу, все меньше девелоперов считаются надежными. Также растет число отказов по ипотеке среди физлиц. Из-за высоких ставок покупатели переключаются на вторичный рынок, где цены ниже, а также активно вкладываются в ИЖС.

Начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Анастасия Кулаева отметила, что большинство сделок проходит по государственным программам, преимущественно по Дальневосточной ипотеке. Если раньше основными заемщиками были молодые семьи, то за последние три месяца лидерами стали врачи и педагоги. Также ипотеку по рыночным ставкам оформляют заемщики старше 40 лет без детей, не подпадающие под льготы. Застройщики активно субсидируют кредиты, снижая ставки для покупателей.

Евгений Мордовцев также указал на низкую информированность жителей о мерах поддержки. По его словам, многие не знают о выплате 400 тысяч рублей для молодых семей и участников СВО по инициативе губернатора, а также плохо понимают условия Дальневосточной ипотеки. «С начала года мы выезжали с презентациями в северные города Сахалина, и результаты не заставили себя ждать: сразу после выступлений заключались сделки. Теперь в планах — охватить Корсаков, Холмск, местные больницы и школы. Я рекомендую делать то же самое и другим застройщикам, потому что на общих мероприятиях девелоперам выделяют лишь 10-15 минут, чего катастрофически не хватает, чтобы рассказать и о своем ЖК, и о всех тонкостях госпрограмм».

Заместитель генерального директора ООО «СЗ САХАЛИНДОМ» Ксения Садовская привела пример успешного использования льгот. Компания посещала войсковые части, ориентируясь на участников СВО, у которых нет возрастных ограничений по Дальневосточной ипотеке, а выплаты при ранении превышают 400 тысяч рублей. Она отметила, что ЖК «Аралия» был раскуплен за счет региональных сертификатов на 2,5 млн рублей и материнского капитала как первоначального взноса. Кроме того, застройщики совместно с банками субсидируют ставку по Дальневосточной ипотеке до 1% вместо стандартных 2%.

Сахалинский рынок недвижимости балансирует между строительным бумом и низким платежеспособным спросом. Затоваривание вынуждает девелоперов искать новые подходы к покупателям, а жители переориентируются на вторичный рынок и частные дома. Эксперты подчеркнули, что в таких условиях выживут только те компании, которые предложат финансовую гибкость и прозрачные условия.