Льготный период семейной ипотеки могут сократить до 15 лет

С 1 июля 2026 года в России вступают в силу новые правила семейной ипотеки. Льготная ставка по программе будет действовать только первые 15 лет, после чего её заменят рыночные условия. Кроме того, размер процентной ставки начнёт зависеть от региона проживания и количества детей в семье.

В настоящее время семьи с детьми могут получить ипотеку под 6% годовых на весь срок кредита, который в среднем составляет 26 лет. Разницу между льготной и рыночной ставками компенсирует государственный бюджет. Согласно проекту новых правил возмещения банкам недополученных доходов, субсидирование ставки будет ограничено 15 годами. После этого периода ставка вырастет до уровня «ключевая ставка + 2 процентных пункта» для покупки готового жилья и «ключевая + 2,5 п.п.» для индивидуального жилищного строительства.

«Люди будут понимать, что через 15 лет платеж может сильно вырасти, а банк будет жестче оценивать долговую нагрузку. Часть заемщиков не получит одобрения, часть отложит покупку, а часть будет брать квартиру дешевле или меньше по площади», — сказал аналитик Freedom Global Владимир Чернов.

С 1 июля ставки по семейной ипотеке дифференцируются. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях для семей с одним ребенком ставка составит 12% годовых, для семей с пятью и более детьми — 4%. В остальных регионах ставки будут на 2 процентных пункта ниже: от 10% до 2% соответственно. Прежние 6% сохранятся только для заёмщиков, которые смогут внести половину стоимости жилья в качестве первоначального взноса — в этом случае условия не будут зависеть ни от числа детей, ни от региона. Максимальные суммы кредитов также изменятся. В столичных регионах семья с одним ребенком сможет взять до 12 млн рублей, с тремя и более детьми — до 18 млн рублей. В остальных субъектах РФ лимиты составят от 6 млн до 10 млн рублей. Ставка будет пересчитываться в сторону снижения после рождения каждого последующего ребёнка.

Изменения правил связаны с растущей нагрузкой на федеральный бюджет. Как отмечает директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталия Богомолова, при текущем уровне ключевой ставки государство берёт на себя около двух третей процентной нагрузки по ипотеке. В 2025 году расходы на льготные ипотечные программы достигли исторического максимума — около 2 трлн рублей. На 2026–2028 годы на семейную ипотеку заложено около 1,8 трлн рублей, однако фактические траты уже превышают запланированные показатели. Дефицит федерального бюджета за первые пять месяцев 2026 года составил порядка 6 трлн рублей при годовом плане 3,786 трлн. Кроме того, массовая льготная ипотека искусственно стимулирует спрос на недвижимость, что ведёт к росту цен. По данным Центробанка, разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках в Центральной России достигла 90%.

Сокращение срока льготного кредитования с 26 до 15 лет, по оценкам банковских экспертов, способно увеличить ежемесячный платёж примерно на треть. Если же ставка после льготного периода вырастет до 12%, платеж может увеличиться почти вдвое. «Спрос на семейную ипотеку может существенно снизиться», — заключил зампред правления Абсолют банка Антон Павлов. Около 3 млн семей с одним ребёнком, по оценкам аналитиков, фактически потеряют право на льготную ипотеку. Рыночные ипотечные программы со ставками 19–20% годовых остаются недоступными для более чем 80% граждан. На рынке жилья уже наблюдается замедление спроса, отмечает гендиректор компании «Флип» Евгений Шавнев. Ужесточение условий семейной ипотеки может усилить эту тенденцию: продажи новостроек упадут, особенно в массовом сегменте, а застройщики будут вынуждены активнее предоставлять скидки. Старший аналитик инвесткомпании «Риком-Траст» Валерия Попова предупреждает, что в перспективе двух-трёх лет это может привести к замедлению ввода нового жилья.

Программа семейной ипотеки действует с 2018 года. Изначально она была рассчитана на семьи с двумя и более детьми, затем условия расширили. С 1 февраля 2026 года оба родителя должны оформляться как созаёмщики. Кроме того, заёмщики, которые не зарегистрируются по месту жительства в течение 271 дня после получения кредита, могут потерять льготную ставку — её поднимут до уровня «ключевая ставка + 3–3,5%». Ранее подобное требование применялось только для дальневосточной и арктической ипотеки.